Aspek Keadilan Sosial Pembangunan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)

Aspek Keadilan Sosial Pembangunan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah  (MBR)

Oleh: Karyono, Nurhafiati, Adi Rustam, Yudi Miharman, dan Y. Aam Enita 

Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman merupakan indikator penting dalam menyangga peradaban manusia. Ini karena kondisi masyarakat dalam bermukim dapat menjadi tolok ukur kesejahteraan masyarakat. Pemerintah juga menjadikan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman sebagai program nasional untuk mewujudkan rumah layak huni bagi setiap keluarga di Indonesia. Pengesahan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun merupakan bukti keseriusan politik pemerintah, khususnya dalam pembangunan perumahan di daerah-daerah yang ketersediaan lahannya terbatas.

Perkembangan jaman dan semakin bertambahnya jumlah rumah susun yang telah dibangun tidak terlepas dari permasalahan yang terjadi pada suatu komplek hunian rumah susun, sehingga menuntut partisipasi dan peran serta pemerintah untuk menyelesaikan permasalahan yang ada. Oleh karena itu, pemerintah menerbitkan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagai pengganti Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun sekaligus sebagai jawaban atas sebagian permasalahn rumah susun yang sedang berkembang. Hal ini bisa dilihat pada konsideran “Menimbang” undang-undang tersebut point e, “Bahwa Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang, dan partisipasi masyarakat serta tanggung jawab dan kewajiban Negara dalam penyelenggarakan rumah susun perlu diganti”.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 merupakan penegasan politik hukum nasional di bidang perumahan, sekaligus mencerminkan keberpihakan pemerintah dalam memberikan kepastian bermukim bagi masyarakat, khususnya yang berpenghasilan menengah ke bawah. Undang-undang ini diharapkan dapat menjawab tantangan dalam pembangunan perumahan di Indonesia, terutama terkait masalah kekurangan pasokan rumah (backlog) yang saat ini mencapai 7,4 juta unit
dan terus tumbuh sekitar 710.000 unit per tahun. Ini juga menjawab masalah terus meningkatnya permukiman kumuh dari area seluas 54.000 hektare menjadi 57.000 hektare dalam kurun waktu 2004-2009. Padahal pemenuhan hak dasar atas rumah merupakan amanat UUD 1945 Pasal 28H, dimana setiap penduduk Indonesia berhak untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Apalagi rumah merupakan kebutuhan dasar manusia dan memunyai peran penting dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa.

Untuk itu, pemerintah menyelenggarakan pembangunan rumah susun dengan tujuan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 3 Uundang-Undang No. 20 Tahun 2011 :

1.         menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan pemukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;

2.         meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;

3.         mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;

4.         mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif;

5.         memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;

6.         memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;

7.         menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan

8.         memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.

Agar tujuan pembangunan rumah susun dapat tercapai, perlu adanya pembinaan dari pemerintah. Sesuai Pasal 6 ayat (1) Undang-Undang No. 20 Tahun 2011, pembinaan yang dimaksud meliputi perencanaan, pengaturan, pengendalian, dan pengawasan.

Surat Keputusan Bersama (SKB) tiga menteri yaitu Menteri Dalam Negeri, Menteri Perumahan Rakyat dan Menteri Pekerjaan Umum, Nomor : 648-384/1992 menegaskan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman diarahkan untuk mewujudkan kawasan dan lingkungan perumahan dan pemukiman dengan lingkungan hunian yang berimbang. Perumahan tersebut meliputi rumah sangat sederhana, rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah dengan perbandingan dan kriteria tertentu, sehingga dapat menampung secara serasi antara kelompok masyarakat berbagi profesi, tingkat ekonomi dan stastus sosial. Perbandingan rumah sangat sederhana dan rumah sederhana : rumah menengah : rumah mewah adalah 6 : 3 : 1. Jadi setiap pembangunan 100 rumah mewah harus membangun 300 rumah menengah, dan 600 rumah sederhana dan sangat sederhana. Pengendalian pelaksanaan SKB ini secara nasional dilaksanakan oleh Menteri Perumahan Rakyat, Gubernur, Bupati dan Walikota yang secara berjenjang dikoordinasi di wilayah masing-masing.

Berdasarkan uraian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa pemerintah berperan sebagai regulator dan bertanggung jawab terhadap segala kebijakan mengenai perencanaan, pengaturan, pengendalian serta pengawasan rumah susun. Dari mulai tingkat pemerintah pusat, daerah tingkat I sampai daerah tingkat II harus terus melakukan koordinasi guna menjamin pembangunan rumah susun yang sesuai dengan nilai perbandingan SKB tiga menteri. Hal ini sangat penting, karena dengan adanya nilai perbanding tersebut dapat menjamin ketersediaan hunian bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Dengan adanya regulasi yang mengatur nilai perbandingan dalam pembangunan perumahan, diharapkan para pengembang tetap memperhatikan pembangunan rumah sangat sederhana dan sederhana, tidak hanya mengejar keuntungan saja dengan membangun unit perumahan mewah.

Dalam Rencana Pembanguna Jangka Menengah Daerah (RPJMD) 2007-2012, penyelenggaran urusan Perumahan Rakyat diarahkan terutama untuk meningkatkan ketersediaan rumah susun untuk memenuhi kebutuhan penduduk berpenghasilan rendah. Artinya, pembangunan perumahan sangat sederhana dan perumahan sederhana menjadi prioritas pemerintah bagi MBR.

Pada tanggal 3 April 2007 Presiden Susilo Bambang Yudhoyono didampingi Wakil Presiden Jusuf Kalla memimpin rapat terbatas kabinet yang membahas pembangunan rumah susun untuk masyarakat menengah ke bawah. Pada rapat itu, Menteri Negara Perumahan Rakyat melaporkan persiapan untuk pemancangan pertama rumah susun sejumlah 5 tower secara serentak, yang kedepannya akan dikembangkan menjadi 10 tower, yang akan dilakukan di Pulo Gebang, Jakarta Timur. Pemancangan ini akan dilakukan hari Kamis tanggal 5 April 2007, dimana di Pulo Gebang itu tersedia untuk 10 rumah susun. Sekarang sudah 2 blok rumah susun sederhana milik Perumnas, dan akan ditambah dengan 10 rumah susun yang lain di sekitarnya. Dijelaskan oleh Menteri Negara Perumahan Rakyat, proyek percontohan ditetapkan di DKI Jakarta, Pulo Gebang 10 tower berjumlah 4.066 unit. di Klender 7 tower, Cipayung 6 tower, dan di Cawang 1 tower, yang jumlah 14 tower itu terdiri dari 6.596 unit. Di PIK Pulo Gadung 12 tower, dimana 12 tower ini rumah susun hak milik dan 2 tower rumah susun sewa, dengan total berjumlah 4000 unit. Sedangkan untuk lokasi Marunda yang saat ini sudah ada rumah susun yang dibangun oleh Pemda DKI, akan ditambah dengan 14 tower lagi dengan jumlah 1.380 unit, 5 diantaranya didanai dari APBN Kementrian Perumahan Rakyat, dan 9 tower lainnya Pemda DKI Jakarta. Selain DKI Jakarta dan sekitarnya atau yang biasa disebut Jabodetabek, ada 9 wilayah lain di Indonesia yang juga menjadi target pembangunan rumah susun sederhana ini, yaitu Medan, Batam, Palembang, Bandung, Semarang, DIY, Surabaya, Banjarmasin dan Makasar. Kesepuluh wilayah itu dianggap wilayah-wilayah yang semakin padat dan semakin mahal harga tanahnya, sehingga potensi untuk membangun rumah sederhana sehat untuk tidak bersusun atau landed house itu semakin mahal.

Pencapaian pembangunan rumah susun sederhana sampai dengan tahun 2009, antara lain:

1. Tersedianya fasilitas rumah susun layak huni sebanyak 2 blok di Cipinang Besar Selatan yang dibiayai melalui APBD.
2. Penyelesaian pembangunan Rusun Marunda Cluster B Blok 1, 2, 3 & 6.
3. Penyelesaian pembangunan Rusun Cakung Barat Blok 1 & 2.
4. Penyelesaian pembangunan Rusun Pinus Elok lokasi A Blok 1 & 2, lokasi B Blok 1, lokasi B Blok 2.
5. Pembangunan dan perencanaan Rusun Pulo Gebang Blok 1.
6. Terlaksananya monitoring pelaksanaan program 1.000 tower.
7. Dibebaskannya lahan lokasi pembangunan rusun seluas 24.325 m2.
8. Terlaksananya pemberdayaan masyarakat pada 8 lokasi Rumah Susun sebanyak 200 KK

Permasalahan dan tantangan yang dihadapi, utamanya dalam upaya pencapaian target urusan rumah susun antara lain:

1. Masih rendahnya aksesibilitas masyarakat berpendapatan rendah terhadap hunian yang layak dan terjangkau. Kondisi ini disebabkan oleh terbatasnya kemampuan pemerintah/pemerintah daerah dalam melakukan fasilitasi serta masih kurangnya dukungan dunia usaha dan lembaga keuangan dalam pembangunan perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah sehingga mengakibatkan belum optimalnya target kepemilikan rusun.
2. Perlunya percepatan penyediaan rumah susun (minimal 30 m2/unit), mengingat penyediaan rumah susun yang ditargetkan pada tahun 2009 sebanyak 1000 unit baru mencapai 500 unit, sementara itu target yang masih harus dicapai selama tiga tahun kedepan mulai tahun 2010 hingga tahun 2012 sebanyak 8500 unit, masing-masing sebanyak 2.000 unit pada tahun 2010, dan 3.000 unit pada tahun 2011 dan sebesar 3.500 unit pada tahun 2012.
3. Rusun-rusun yang telah terbangun baik dengan dana APBD maupun yang dibangun oleh Pemerintah Pusat banyak yang belum dihuni, hal ini terjadi karena belum semua rumah susun yang telah dibangun dilengkapi oleh sarana dan prasarana jaringan utilitas.

Dengan memperhatikan pencapaian dan permasalahan-permasalahan di atas, kebijakan yang akan ditempuh pemerintah adalah sebagai berikut :

1. Percepatan pembangunan rumah susun yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana serta jaringan utilitas.
2. Menyiapkan perencanaan (Master Plan / strategic plan) pembangunan rumah susun yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).
3. Penyiapan dan pemberdayaan masyarakat calon penghuni rusun untuk menghuni rusun yang telah terbangun, termasuk penyiapan lembaga pengelola rusun yang efektif, efisien dan akuntabel.
4. Pembangunan prasarana, sarana dan utilitas pendukung rumah susun untuk mempercepat penghunian rusun.
5. Percepatan proses penyerahan pengelolaan Rusun dari Pemerintah Pusat kepada Pemprov, sambil menunggu proses penghapusan aset di Pemerintah Pusat.

Dalam usaha percepatan pembangunan rumah susun, pemerintah mengeluarkan Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 6 Tahun 2010 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) II 2010-2014, dimana salah  satu permasalahan dan agenda pentingnya adalah upaya percepatan pembangunan infrastruktur, termasuk di dalamnya masalah pembangunan perumahan dan pemukiman guna memenuhi kebutuhan masyarakat akan papan yang layak dalam lingkungan yang sehat. Dalam rangka mewujudkan visi  dan misi presiden tersebut dilakukan pembangunan ribuan unit rumah sederhana (RS) dan rumah sangat sederhana (RSS) termasuk pula pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) sebanyak 50 ribu unit dan Rumah Susun Milik (Rusunami) sebanyak 25 ribu unit bagi kebutuhan masyarakat  berpenghasilan  menengah kebawah, dengan tingkat penghasilan di bawah Rp.4.500.000 per bulan, melalui peran  serta  swasta  atau  kerjasama  pemerintah  dan  swasta (Public  Private Partnership).[1]

Guna menindak lanjuti Perpres Nomor 6 Tahun 2010 tersebut, pemerintah telah menerbitkan Keputusan Presiden (Kepres) Nomor 22 Tahun 2010 tentang percepatan pembangunan rumah susun di kawasan perkotaan, khususnya  pembangunan Rusunawa dan Rusunami sebanyak seribu Tower Apartemen Murah untuk Rakyat (Pro Populis) sampai dengan tahun 2015 dengan mendapatkan subsidi dan insentif dari pemerintah/Pemda. Pembangunan  Rumah susun sederhana ini diprioritaskan di kawasan perkotaan dengan jumlah penduduknya di atas 1,5 juta jiwa.

Kebijakan percepatan pembangunan perumahan dan pemukiman serta Rumah Susun tersebut sangat bijaksana, mengingat kebutuhan perumahan yang layak huni tersebut terus meningkat. Meningkatnya kebutuhan akan perumahan dan pemukiman sangat erat kaitannya dengan kependudukan seperti jumlah  penduduk, laju pertumbuhannya, dan perubahan rata-rata jumlah jiwa per keluarga. Hal tersebut merupakan masalah yang dihadapi, terutama di kota-kota besar di Indonesia seperti Jakarta, Bandung, Surabaya, Medan dan Semarang.

Menurut AP. Parlindungan, pembangunan Rumah Susun, terutama di wilayah perkotaan merupakan suatu keharusan, sebagai akibat terbatasnya tanah untuk perumahan tersebut dan permintaan akan papan yang semakin  tinggi.[2] Hal ini berkaitan pula dengan kecenderungan berpindahnya rakyat ke perkotaan akibat urbanisasi. Diperkirakan sekitar 50 persen penduduk Indonesia dalam tahun 2020 akan bertempat tinggal di perkotaan, atau kurang lebih sekitar 120 juta jiwa. Menurut Arie S. Hutagalung, kelima kota besar di Indonesia akan memerlukan tanah sekitar 8000 Hektar tiap tahunnya[3]. Menurut Perpres Nomor 6 Tahun 2010 tentang RPJM tersebut di atas, jumlah  rumah tangga yang belum memiliki rumah tinggal sebanyak 4.338.864 di  tahun 2010. Menurut Majalah Legal Review, ada sekitar enam juta keluarga di Indonesia yang belum sejahtera papan, ditambah 800 ribu keluarga per tahun yang membutuhkan rumah

Untuk menunjang program percepatan pembangunan rumah susun, pemerintah bersama dengan Dewan Perwakilan Rakyat RI telah menyepakati Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) Tahun 2012 yang tertuang dalam UU No. 22 Tahun 2011 tentang APBN Tahun 2012. Anggaran pembangunan infrastruktur pemukiman sebesar Rp. 33,4 Triliun. Dua point penting dalam peruntukan anggran tersebut yaitu : [4]

1.   

Pembangunan 175 twin block rusunawa, 48 twin block rumah susun beserta infrastruktur pendukungnya;

2.    Peningkatan lingkungan hunian masyarakat di 3000 desa.

Dana APBN untuk pembangunan rumah susun dirasa masih kurang, untuk itu diperlukan kerjasama dari pihak swasta dalam pelaksanaannya. Tidak bisa di pungkiri bahwa pembangunan rumah susun sangat sederhana dan sederhana yang diperuntukan untuk MBR kurang diminati para pengusaha property nasional. Pembangunan unit rumah susun mewah menurut para pengusaha property nasional lebih menjanjikan keuntungan. Kemampuan ekonomi masyarakat calon penghuni atau calon pemilik rumah susun mewah yang diatas rata-rata menjadi pertimbangan oleh jasa penyedia keuangan guna pembayaran unit rumah susun. Dengan adanya pertimbangan ekonomi oleh jasa penyedia keuangan secara otomastis MBR kurang mendapatkan kepercayaan untuk memperoleh kredit perumahan. Dukungan dan peran serta pemerintah sangat di perlukan guna menjamin tersedianya unit rumah susun dengan harga yang terjangkau oleh MBR serta tersedianya jasa pelayan keuangan guna pembiayaan unit rumah susun.

Wakil Presiden Republik Indonesia periode 2004-2009, Yusuf Kalla berkaitan dengan pembangunan rumah susun, menghimbau para pengusaha property nasional supaya mendukung program yang bertujuan menghemat tanah, membuat ruang terbuka, serta mengurangi pemakaian bahan bakar minyak dan ongkos transportasi lainya[5]. Selain dapat menghemat penggunaan tanah, pembangunan rumah susun juga berperan dalam mengurangi pemakaian bahan bakar minyak, penghematan ongkos transportasi dan tentunya juga dapat mengurangi kemacetan di jalan. Hal ini di karenakan pembangunan rumah susun  yang hemat tanah dapat dibangun tidak jauh dari central-central lapangan pekerjaan tempat para penghuni rumah susun mencari nafkah. Selain itu, dengan dibangunnya fasilitas pendukung lainya seperti pasar dan sarana pendidikan disekitar rumah susun tentunya akan mempunyai dampak yang sangat menguntungkan.

Menanggapi himbauan Wakil Presiden tersebut, pengusaha swasta nasional, Ciputra memberikan tanggapan: “Bila peraturan pemerintah tentang proyek perumahan telah diterbitkan, Ciputra optimis pemerintah mampu menyediakan sedikitnya 3 juta unit hunian per tahun. Ciputra sendiri menyanggupi mampu menyediakan 20 ribu unit dengat harga sekitar Rp. 60 juta per unit. Kalau bunga kredit properti 10 porsen, pertumbuhan jumlah rumah bisa mencapai 20 porsen pertahun”.[6]

Lebih lanjut surat kabar Suara Pembaruan, dalam Tajuk Rencana “Rusun Harus Tepat Sasaran” memberikan komentar:

“Oleh karena itulah, pencanangan pembangunan rumah susun 1.000 tower di perkotaan yang dilakukan pemerintah diharapkan membawa angin segar bagi masyarakat ibu kota dan kota-kota lain di Indonesia yang selama ini sulit mendapat rumah. Dengan pembangunan rumah susun itu, persoalan tanah yang mahal dapat sedikit teratasi karena beban ditanggung pemilik rumah susun tersebut”.[7]

---

[1] Perumnas, Pengembangan “ Penyelenggaraan Rumah Susun Sederhana Perum Perumnas “    Divisi Usaha, Edisi Kedua, 18 Maret 2009, hlm. 15.

[2] AP. Parlindungan,  Komentar  Atas  Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman dan

Undang-Undang Rumah Susun, Mandar Maju Bandung, 2001, hlm. 91

[3] Arie. S. Hutagalung, Condominium dan Permasalahannya, Fakultas Hukum Universitas

Indonesia, Depok, 1998, hlm. 2.

[4] Harian Kompas, Edisi Selasa, 20 Desember 2012, APBN 2012

[5] Harian Kaltim Pos, Edisi Selasa 5 September 2006, Ciputra Siap Bangun 20 Ribu Unit Rusun, Wapres Janjikan Subsidi Kredit 5 %, hlm.1dan 9.

[6] Kaltim Pos, Ibid

[7] Harian Suara Pembaruan, Tahun XXI7085, Jumat, 20 April 2007, Tajuk Rencana, Rusun Harus Tepat Sasaran, hlm.4